건물 임대 (Lease)

조회 수 5637 추천 수 0 2011.04.04 12:40:27
미국에서는 한국과 많이 다릅니다.  사업체를 팔고 사면서 또 하나 중요한 것이 사업체를 위한 건물 임대 입니다. 건물 임대 할 때에 몇 가지 필히 확인해야 할 것이 있읍니다.

1.  임대료가 얼마이며 매년 올 간다면 얼마씩 올라 가는지,
2.  건물 부동산세를 누가 내는지,
3.  건물 화재보험은 누가 내는지,
4.  건물관리 및 수리는 누가 하는지 (지붕, 벽, 천장, 내부, 외부, 건물 앞, 전기, 상하수도 등),
5.  건물 임대하는 기간은 몇년이며, 그후 연기 (option to renew) 할수 있는지,
6.  만일 중간에 내가 제 3 자에게 사업체를 매도 하게 되면 건물 임대 계약을 사는 사람에게 쉽게 넘겨 줄수 있는지, 
    등등 입니다.

임대 기간은 길 수록 좋은것 이기는 하지만, 임대 기간 동안에는 건물 주인이나 임차인 모두가 서로 묶이는 것이기 때문에 좀 신중하게 결정 해야 합니다.  일 단 계약을 하게 되면, 그 기간동안에 건물주와 임차인 양쪽 모두가 계약을 준수해야 할 의무가 있으며, 특히 중간에 계약을 깨고 건물주가 쫓아 내거나 임차인이 그냥 나갈수가 없읍니다. 만일 장사가 안된다고 그냥 가계문을 닫고 나가버린다고 해도, 나머지 계약 기간에 대해서도 물론 임대료를 내야할 의무가 있읍니다.

임대(리스)할 때 임차인이 요구 할수 있는것 중에 하나가 옵션(선택권)입니다. 건물주인이 꼭 들어 주는것은 아니지만 많이 부여 하고 있읍니다. 예를 들어, 5년 임대(리스)에 5년 옵션이라고 하면, 5년 리스하고, 5년을 더 연장 할 권리를 임차인이 갖는 것 입니다. 이 권리는 임차인이 결정하는 것입니다. 바꾸어 말하면, 만일 임차인이 연장하겠다고 하면 건물주인은 이를 필히 받아들여야 하고 만일 안 하고 그냥 나가겠다고 하면 그것으로 끝 입니다. 그러나 주의할 것은 리스계약서에 그 옵션을 언제까지 선택해 하고, 옵션 여부를 건물주인에게 서면통지 해야 하는 기간을 두는 것이 보통입니다. 이렇게 통지 기간이 계약 내용중에 정해져 있으면,  이 기간내에 선면통지하지 않으면 더 연장할 이 권리가 없어집니다. 어떤 경우는 통지 하지 않으면 저절로 일 정기간 더 연장 되는것으로 적혀 있는 경우도 있읍니다. 보통 짧게 3개월전, 그리고 6개월전, 또는 1년전에 통지해야 하는 것으로 적혀 있는 경우가 많습니다.

임대 가격을 정 하면서, 옵션기간 까지를 포함 해서 임대료는 정해 놓는 것이 임차인에게 유리 합니다. 반면에, 옵션기간 동안의 임대료를 정하지 않았다고 했을 때, 혹시 건물자가 갑자기 임대료를 많이 올리게 되면 옵션의 권리가 있어도 임대를 연장 못하게 되는 경우가 생기기 때문입니다.

화재 보험과 사람이 다치는 상해보험 문제는 건물주나 임차인 서로가 주의해야할 부분입니다. 누군가가 건물내 또는 건물 밖에서 넘어졌다고 하면, 보통 가게주인과 건물주인을 모두 소송하기 때문에 양쪽 이름을 모두 보험에 넣어 주는 것이 좋습니다. 보험 액수를 얼마로 하느냐는 사업체 크기에 따라 다르지만 건물주 들은 거의 1백만 달러 를 요구 하고 있읍니다.  그러나 적어도 50 만 달러 는 최소한 인것 같습니다. 많은 경우, 건물의 화재 보험은 건물주가 부담 하는 경우가 많지만 사업체 안과 바로 밖의 부문에 대한 보험료는 임차인이 부담 합니다.

건물 관리비 (Common Area Maintenance) 는 보통 임차인이 부담 하게 됩니다.
그리고 건물에 대한 재산세를 누가 부담 하느냐를 놓고 많이 신경전을 합니다. 큰 건물은 거의 대부분 임차인이 부담 하게 하고 조그만 건물은 건물 주인이 부담 하기도 하고 임차인에게 부담 시키기도 합니다. 결국 모든게 건물주와 임차인이 어떻게 협상 하느냐인데, 아무래도 임차인이 불리 할때가 많습니다.

또 하나는, 조그만 건물 일때는 만일 건물주가 건물을 팔려고 하면 임차인에게 우선권을 주는 문구를 계약서에 넣어 달라고 하는 경우가 많습니다. updated on 2003.10.1.
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